天时地利人和，长沙五一商圈即将再度腾飞｜CRIC观察
长沙商业，自古繁华。上世纪90年代初，“友谊、阿波罗、中山、晓园、东塘百货”五虎闹长沙，之后又有五一商圈、火车站商圈、东塘商圈、溁湾镇商圈等诸多商业齐聚。城市发展，时代变迁，五一商圈仍然是长沙最具有商业投资前景的区域。
上世纪80年代初起至90年代末，中山路是长沙最为繁华的地段，亦为当时的商业中心，是长沙商业“金名片”。后来，黄兴南路步行商业街兴起，彻底奠定了五一商圈的霸主地位。
前几年，由于轨道交通建设的影响、伴随着众多分中心的崛起，五一商圈开始经受打磨，进入了“阵痛期”。
如今，五一商圈的轨道交通建设全面完成，王者归来。随着区域内旧城改造有序进行，全国品牌房企入驻，五一商圈正迎来新一轮发展机遇。
（五一广场即将全新回归。图片来源：新湖南）
长沙市中心的中心
在地产领域，长沙“中心板块”是由“湘江、浏阳河、东二环、南二环”围成的约45平方公里的方形区域。
这片区域囊括了长沙、全省最为繁华的五一商圈、经济最为发达的芙蓉中路金融街、拥有人口数量最多的常住人口、最为集中的公路与轨道交通路网，最为核心的10公里湘江风光带，是长沙这座城市最核心所在。
从商圈来看，据克而瑞投资决策系统数据显示，位于中心板块中心区域的五一大道板块（五一商圈）地理位置分值 7.84、大型综合体分值1.92，为长沙各商圈之首。同时，五一商圈的人口密度、商圈发展、交通建设、经济发展、配套资源等均位列长沙各各商圈前列。
近年来，虽然长沙多个分区域中心开始崛起，但由于城市发展的客观规律，中短期内滨江新城、梅溪湖新城、洋湖新城、高铁新城等新区的都无法超越中心板块，无法撼动五一商圈的地位。
最具投资价值的区域
从投资的角度来看，五一商圈是目前长沙商业、公寓项目价格实现的最高区域。
相关数据显示，2017年一季度，五一商圈购物中心首层租金水平曾经最高达到了1200元/㎡/月，是梅溪湖商圈450-540元/㎡/月的2.5倍左右。
公寓层面，目前五一商圈内的精装公寓单月租金在3000-5000元/㎡，高品质的公寓租金甚至更高，位居全市最高水平。
在住宅限购的背景下，商铺、公寓物业成为投资热点。而对于商铺与公寓投资而言，越是位于中心地段、越是在配套完善、客流密集的区域，就越有投资价值。
作为长沙市中心的中心，五一商圈具备绝佳的区位优势、交通优势，配套最为成熟，成为长沙人了固有的消费习惯。同时，随着旧城改造的有序进行，全国品牌房企纷纷进驻，未来五一商圈整体价值进一步提升，仍将是长沙最具投资价值的区域。
供应冰冻，寸土寸金
2006年-2017年，长沙内六区经营用地迎来供应井喷期，总成交面积达到72万亩。
从位置来看，近十年间大多数经营性用地都位于城市的新兴区域，由中心板块向四周辐射。而中心板块土地供应却“极其稀少”。自十年前的北辰三角洲大体量出让后，中心板块土地成交面积逐年减少，从2014年开始更是开始进入“冰冻期”，2016年成交建面仅有16.94万方。
特别是在五一商圈，由于人口密度大， 棚户区拆迁改造的成本与难度大，导致长期以来可售土地资源极为稀少，近年鲜有新的开发项目。2017年，华润置地以14.54亿的总价，折合楼面价6004元/㎡拿下黄兴北路的一宗纯商业用地，可谓寸土寸金。
（2017年7月25日，华润置地以14.54亿元成功竞得开福区黄兴北路S16地块，折合楼面地价约为6004元/平米）
在新房市场，由于近年鲜有新项目入市，供求严重失衡，五一商圈的商业公寓最高售价超过了25000元/㎡，提高了长沙公寓售价的天花板。
天时地利人和 再度腾飞
如果说黄兴南路的改造，成就了长沙最繁华的商业步行街。那么目前黄兴北路、中山路正在进行的大规模旧城改造，将助力五一商圈再度腾飞。
（中山路旧照，70年间就是长沙最繁华的市中心）
在长沙市发改委提出的《关于长沙市2016年国民经济和社会发展计划执行情况与2017年国民经济和社会发展计划草案的报告》中，明确在2017年投入3000亿重点推进长沙千个重点项目。预计将完成棚户区改造17182户、217万平方米，同时，在长沙市主城区2017年拟实施的35个主要旧城改造项目。
其中就包括五一商圈的“中山路-蔡锷中路一带、黄兴北路”的整体旧城改造工程。
据相关数据显示，长沙市区总投入798.23亿进行拆迁改造，其中，市中心的蔡锷中路两厢、潮宗街街区、六堆子巷、望麓园及两厢等棚改项目政府规划投入约826112万元。（数据来源：关于印发《湖南省2017年城市棚户区改造项目信息备案表》的通知 湘建保〔2017〕18号）
轰轰烈烈的旧城改造与价值提升正在进行中：
黄兴北路已由营盘路拉通至三一大道，双向六车道贯通南北，华润、恒大等品牌开发商落子于此，意图打造新的商业中心；
因地铁建设停用8年之久的五一广场，即将全新回归。
地铁1号线、2号线的拉通，国金街在地下联通五一商圈南北，配套水准大幅提升。
中山路、蔡锷中路、潮宗街等街区旧城改造正在有序进行，拟打造商务金融区。
（黄兴北路一期工程已完工，两旁的旧城改造正在进行）
斥巨资的大规模旧城改造、大手笔科学规划下的区域价值整体升级、各大巨头房企争相纷纷落子，天时地利人和之下，五一商圈即将迎来百尺竿头更进一步，再度腾飞。
品牌房企入驻，重造老城心
“城心”是一座城市发展的脊柱，也是城市经济文化最活跃的区域之一。在五一商圈内，由于供地稀少，近年来鲜有新项目入市。
在五一商圈，从华远地产多年来一枝独秀，到近年来阳光城、九龙仓、华润、恒大等巨头的布局落子，越来越多的品牌房企进入长沙最为核心的区域，带来久违的、全新价值之作。
值得一提的是，2017年，阳光城集团斥巨资拿获了五一商圈双地块，执双子“檀悦、檀府”，分别落子中山路、天心阁。
以位于中山路的阳光城·檀悦项目为例。项目总建筑面积19万方，占据长沙黄金轴线——中山路，双地铁交汇，交通便捷。楼栋整层开放式流线布局突破传统的界限，打造了五一商圈稀缺的4.5米LOFT商务空间产品。
时光流转，从宝南局到何健公馆，从湘江宾馆到如今阳光城·檀悦，从双地铁汇聚到金融与文化重合，从各大名校到各大省级医院，项目集聚性更强、功能性复合，在城市规划发展中，充满着无限的机遇和奇迹。
有幸于此，便不可辜负。不光是建造高楼大厦，只有在打极致人居产品的同时，又展现长沙的人文历史，将地产与老长沙文化完美结合起来，才能真正展现老城心的价值。
极佳的地理位置、寸土寸金的土地价值、轰轰烈烈的旧城改造与价值提升、最具有投资价值的区域…… 五一商圈的中心地位进一步稳固，即将再度腾飞。
在万众瞩目长沙老城心，阳光城·檀悦聚焦“老长沙”的创新情怀，始终将人文、艺术等要素融入项目基因之中的定位，将铸造一个文化与宜居相融合的新居住中心。
来源：长沙克而瑞 马斯峤
责编：李卉雯
审核：刘佰忠（上述内容代表长沙克而瑞观点，仅供参考！）
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